房地产行业仍在调整，物业公司的增长逻辑也在发生变化。
8月26日，碧桂园服务(06098.HK)发布2026年中期业绩。上半年，公司实现营业收入245.0亿元，同比增长5.7%；毛利44.4亿元，同比增长3.3%；但净利润为9.5亿元，同比下降5.4%，归母核心净利润16.2亿元，同比增长3.2%。
经历了过去两年核心净利润连续下滑后，今年上半年，碧桂园服务止跌回升，意味着公司正在从过去的风险出清，逐步转向寻找新的增长空间。
线上炒股配资与此同时，碧桂园服务与关联方碧桂园的业务联系继续减弱——关联方收入占总收入的比例从2018年超20%降至今年上半年0.6%。上半年，公司新签约并入场项目超过600个，新增年化收入约13.2亿元，业务结构体现高度市场化的特征。
一边是第三方外拓提速，一边是AI、机器人规模化进入一线作业。对于碧桂园服务而言，“去碧桂园”之后，如何把规模增长转化为利润增长，成为新的课题。
元股证券:ygzq.hk经营基本盘保持增长，AI和机器人成提效工具
上半年，碧桂园服务物业管理服务收入145.1亿元，同比增长6.3%，占总收入的59.2%；社区增值服务收入23.1亿元，同比增长18.3%；“三供一业”业务收入也实现增长，其中物业管理及其他相关服务收入同比增长10.8%至46.1亿元。
几项核心业务共同推动公司收入增长5.7%，但收入增长并没有完全传导至利润表。
上半年，碧桂园服务整体毛利率为18.1%，同比下降0.4个百分点；净利润9.5亿元，同比下降5.4%。如果剔除历史并购带来的无形资产摊销、第三方股权质押贷款减值、对外担保预计损失等因素，归母核心净利润为16.2亿元，同比增长3.2%。
这也是管理层反复强调的一个指标。
碧桂园服务首席财务官田田表示，2024年和2025年，公司归母核心净利润分别同比下降22.9%、17.1%，今年上半年实现逆转。这种变化，一方面来自风险客户和长账龄欠款影响逐步出清；另一方面，也与公司内部降本增效有关。
上半年，物业管理服务毛利率为21.8%，同比提升0.1个百分点。尽管幅度并不大，但在人工成本上涨、部分区域物业费承压以及设施设备维护需求增加的情况下，基础物业服务能够守住毛利率，本身就意味着成本端正在发生一些变化。
根据碧桂园服务的部署，AI和机器人从展示技术逐步变成经营工具。
目前，公司自主研发的“零号助理”智能体矩阵已经上线19个智能体，覆盖运营、财务、人力、社区增值服务等领域。
“零号居民”清洁机器人也从试点走向规模化。截至目前，机器人服务已经覆盖4700多栋楼，相较去年年底的2000多栋明显增加。首席技术官赵晓光透露，平均每台机器人每年可节省接近1万元，单台机器的服务效率提升约50%。
半年新签项目600个，碧服加快“去碧桂园”
AI提效成为改善利润表的一条路径，但对碧桂园服务而言，另一个更现实的问题是：存量时代，新的增长从哪里来？
从业务结构来看，碧桂园服务与碧桂园的关系正在进一步弱化。
2018年，公司关联方收入占比还超过20%；到2024年和2025年，这一比例已经连续两年降至1.1%，今年上半年进一步降至0.6%。
与此同时，市场化拓展正在提速。
上半年，公司新签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%。碧桂园服务总裁徐彬淮表示，这一规模创下公司历史最高水平，并且超过了年初设定的进度。
从拓展结构来看，住宅依然是主力，贡献了超过一半的业务增量，主要项目包括北京蓝调国际小区、杭州杭辰星万里和上海东方豪园，分别在大体量商品房、区县覆盖及高端别墅等领域实现突破。
此外，非住业务开始被放到更重要的位置。
今年二季度，碧桂园服务推出非住宅物业服务专业品牌“碧服商企”，将综合设施管理(IFM)、产业园、航空空港、医院、校园等业态纳入新的业务品牌，已经拿下京东智能产业园、海尔青岛产业园、得物上海嘉定潮流电商园、深圳航空等项目。
上半年，碧桂园服务还主动退出部分表现不佳的环卫项目，2025年下半年也战略性退出了一批亏损商业运营项目。环境业务收入同比下降12.2%，商业运营服务收入同比下降9.0%，但商业运营服务毛利率却从25.9%提升至34.9%。
这也是“去碧桂园”之后，碧桂园服务面临的另一个变化：过去依托关联方开发规模获得增长的路径正在淡出，取而代之的是市场化拓展、项目筛选和运营效率。
新的增长模式仍需要时间验证。不过，管理层对未来发展抱有信心。徐彬淮预计，随着上半年市场拓展势头延续，以及去年下半年开始实施的降本措施进一步释放效果，全年收入端和利润端有望保持稳健增长。
碧桂园服务管理层此前预计，2026年公司整体收入规模有望突破500亿元。
截至8月27日收盘技术指标，碧桂园服务报5.785港元/股，上涨5.57%。
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